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工業潤滑油的基本性能和主要選用原則是粘度，因此，須優先加以介紹。一般說，在中轉速、中載荷和溫度不太高的工況下，選用中粘度潤滑油；在高載荷、低轉速和溫度較高的工況下，選用高粘度潤滑油或添加抗磨劑的潤滑油；在低載荷、高轉速和低溫的工況下，選用低粘度潤滑油；在寬高低溫范圍、輕載荷和高轉速，以及有其它特殊要求的工況下，選用合成潤滑油。 一般說，使用潤滑脂的軸承所承受的負荷大、轉速低時，應該選用錐入度小的潤滑脂。反之所承受的負荷小、轉速高時，就要選用錐入度大的潤滑脂。
在寬高低溫范圍、輕負荷、高轉速和低溫很低時，以及有其它特殊要求時，應選用合成潤滑脂。 工業潤滑油的類別多，品種繁雜，技術性能各有特點，涉及的技術范圍也廣泛，而液壓油是工業潤滑油中用量多的大品種。 為了滿足各類系統的要求，液壓油須具備一定的性能，例如，粘度、粘度指數、相對密度、抗磨性、低溫性、酸值、閃點、氧化安定性、破乳化性、水解安定性、起泡性、空氣釋放性、剪切安定性、防銹性和過濾性。
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工業潤滑油覆蓋在金屬表面，可以阻礙外界的空氣和水氣與金屬的值接接觸，因而保護了金屬表面。如果覆蓋層出于環境溫度的改變，使工業潤滑油不再附著金屬表面而滑落，那么工業潤滑油就等于沒有起到防護作用。 普通軟鋼的表面在室溫下與水、空氣接觸，在10分鐘內就要生銹。涂上防護用工業潤滑油就可以延緩生銹的時間。油膜越厚，氧和水氣的透過越慢。油膜的密度愈大，透過性就愈低。
工業潤滑油由于其良好的粘附特性，能在金屬表面保持足夠的脂膜，隔絕水氣、空氣、酸性與腐蝕性氣體或液體透過脂膜侵蝕金屬表面，因而工業潤滑油能使金屬表面不受侵蝕。但是，工業潤滑油在金屬表面形成的膜是有透過性的。一般說來，膜愈厚，空氣透過得愈慢。同樣地，膜的密度愈大，透過性就愈低。
工業潤滑油的稠化劑和基礎油本身是不腐蝕金屬的。使工業潤滑油產生腐蝕的原因很多，主要是由于氧化產生酸性物質所致。一般說，過多的游離有機酸、堿都會引起腐蝕，腐蝕試驗就是檢測工業潤滑油是否對金屬有腐蝕作用。